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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat über die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht entschieden und dem Vermieter Recht gegeben. Die Miete durfte nach Modernisierung erhöht werden – eines zeitlichen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Beginn der Arbeiten bedurfte es nicht.

Mit Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/19 - hat der Bundesgerichtshof hat in einem Musterfeststellungsverfahren entschieden, dass die Vermieterin aufgrund der im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer großen Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen kann. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht.

Der Musterkläger ist ein Mieterverein. Die Musterbeklagte ist Eigentümerin einer großen Wohnanlage mit Mietwohnungen in München.

Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten.  Unter anderem wurde die Anbringung einer Wärmedämmung, der Austausch der Fenster, die Anbringung von Rollläden sowie der Anbau von Balkonen angekündigt.

Der Musterkläger hält die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam, zumindest sei eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach dem seit 1. Januar 2019 geltenden Recht möglich.

Hintergrund des Verfahrens ist die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Bis zum 31. Dezember 2018 konnte die jährliche Miete um 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden, ab dem 01.01.20219 war eine Mieterhöhung von höchstens 8 % zulässig und zudem eine Kappungsgrenze vorgesehen.

Erstinstanzlich hat das Oberlandesgericht München (Urteil vom 15. Oktober 2019 – MK 1/19) festgestellt, dass die Ende 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht erfolgen könne. Die Modernisierungsankündigung genüge zwar grundsätzlich den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine Ankündigung etwa ein Jahr vor Baubeginn führe aber dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei. Es fehle an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs sah das anderes und hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Zur Begründung führte der BGH aus, dass die Modernisierungsankündigung aus Ende 2018 die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGBnerfülle und  auch nicht deshalb zu beanstanden sei, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB sei in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedürfe es hingegen nicht.

Die Beklagte könne auch nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieten auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn sei nicht vorausgesetzt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Musterbeklagten liege ebenfalls nicht vor, soweit die Beklagte die für sie bis Ende 2018 gültige Rechtslage noch genutzt habe, um die Jahresmieten um 12% statt um 8% erhöhen zu können.