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Mietrecht -Rechtsprechung

18.03.2021: BGH weist erste Musterfeststellungsklage ab

 

Der Musterkläger ist ein Mieterverein. Die Musterbeklagte ist Eigentümerin einer großen Wohnanlage mit Mietwohnungen in München.

Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Modernisierungsmaßnahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten.  Unter anderem wurde die Anbringung einer Wärmedämmung, der Austausch der Fenster, die Anbringung von Rollläden sowie der Anbau von Balkonen angekündigt.

Der Musterkläger hält die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam, zumindest sei eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach dem seit 1. Januar 2019 geltenden Recht möglich.

Hintergrund des Verfahrens ist die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Bis zum 31. Dezember 2018 konnte die jährliche Miete um 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden, ab dem 01.01.20219 war eine Mieterhöhung von höchstens 8 % zulässig und zudem eine Kappungsgrenze vorgesehen.

Erstinstanzlich hat das Oberlandesgericht München (Urteil vom 15. Oktober 2019 – MK 1/19) festgestellt, dass die Ende 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht erfolgen könne. Die Modernisierungsankündigung genüge zwar grundsätzlich den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine Ankündigung etwa ein Jahr vor Baubeginn führe aber dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei. Es fehle an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Ausführungsbeginn.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs sah das anderes und hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen.

 

Zur Begründung führte der BGH aus, dass die Modernisierungsankündigung aus Ende 2018 die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGBnerfülle und  auch nicht deshalb zu beanstanden sei, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB sei in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedürfe es hingegen nicht.

Die Beklagte könne auch nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieten auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn sei nicht vorausgesetzt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Musterbeklagten liege ebenfalls nicht vor, soweit die Beklagte die für sie bis Ende 2018 gültige Rechtslage noch genutzt habe, um die Jahresmieten um 12% statt um 8% erhöhen zu können.


 

Mietrecht - Rechtsprechung zur Kündigung im Rahmen einer Wohngemeinschaft
Das Landgericht Frankfurt hat kürzlich entschieden, dass ein Mitglied einer Wohngemeinschaft keinen Anspruch gegen die Mitmieter auf Kündigung des Mietvertrages nach § 749 Absatz 1 BGB hat (Landgericht Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.12.2020, Az: 2-11 T 117/20).
Die Parteien hatten einen gemeinsamen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. Einer der Bewohner wollte ausziehen und aus dem Mietvertrag ausscheiden, während der Mitbewohner den Vertrag alleine fortsetzen wollte. Der Vermieter war zu einer solchen Vertragsübernahme aber nur bereit, wenn auch das Mietverhältnis des Mitbewohners zu einem bestimmten Zeitpunkt enden würde. Der auszugswillige Bewohner kündigte alleine den Mietvertrag mehrfach; der nicht auszugswillige Mitbewohner kündigte den Mietvertrag trotz Aufforderung nicht. Der auszugswillige Mieter verlangte daraufhin von dem anderen Mitbewohner, der Kündigung des gemeinsamen Mietvertrages zuzustimmen
Ein solcher Anspruch gegen den Mitbewohner auf Kündigung des Mietvertrages besteht nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt allenfalls in Ausnahmefällen, ansonsten könnte ein auszugswilliger Mitbewohner die Beendigung des Mietvertrages und damit verbunden den Auszug aller Mitbewohner einseitig durchsetzen. Daher bestehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung gegen den oder die Mitbewohner nur dann, wenn sich das Festhalten am Mietvertrag durch den nicht auszugsbereiten Mieter im Einzelfall als treuwidrig darstellt. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn der nicht auszugswillige Mieter dauerhaft eine einvernehmliche Lösung verweigert und eine gemeinsame Kündigung auch für die Zukunft kategorisch ausschließt.